ワンルームマンション新築と中古のメリット・デメリットは？

サラリーマンがはじめて不動産投資をするなら中古ワンルームマンションをお勧めします。

新築は、広告費・営業費などが加算されているため物件価格が高額であり初期費用が高くつきます。そして借入をするとローン返済額も高くなります。

新築物件は、販売後直ぐに物件価格が下がり築10年になると20％以上も低下します。その後10年以降は下がる速度は緩やかになります。

ちなみに私は、築11年の中古ワンルームマンションを新築価格から30％低下した額で購入しました。

あまりにも古いワンルームマンション物件は安く購入できるため利回りはよくなります。一方で、古い設備のため人気がなく修繕費も高くなり最終的には売りたくても買い手がつかないこともあります。

サラリーマンがワンルームマンション投資をするなら新築を避け、築10年程度の中古物件が一番いいです。

新築ワンルームマンション投資の特徴

新築ワンルームマンションは、最新設備を備えており魅力的であるのは否定できません。投資をする立場で考えると立ち止まりしっかり考える必要があります。

ワンルームマンション投資は、収入を得て資産を所有するものです。収入より支出が多く資産が減少するようなことがあってはいけません。

新築マンションを優れた資産と出来るのは、限られた属性の方になります。

高額所得者で多少の赤字でもビクともしない方、相続対策に耐用年数が長い物件を所有したい方なら問題ないと思います。相続者も現金で相続するようも大きく相続額が下がります。

相続者は売買して現金化も可能ですし、所有して家賃収入を得ることも出来ます。ワンルームマンションは、管理に手間が掛からないのでいきなり相続しても困りません。

普通のサラリーマンでは、経費・ローン返済などで赤字となり確定申告して損益通算しても所得税率が低く、節税効果がほとんどありません。むしろ支出で現金を減らすことになります。

不動産投資会社が、個人の年収などの属性によりますが頭金０円、また少額の頭金で資産価値が高い新築物件が購入できますと紹介してきます。

一般のサラリーマンが絶対に乗ってはいけません。新築の高額物件、多額のローン、高い返済額は、ワンルームマンション投資による地獄の入口です。

新築ワンルームマンションは、発売時に開発費と加え、広告宣伝費、営業費、利益など多くの費用が乗せられており物件価格が高額です。

この売り出し価格は、売買契約が確定し登記された時点で中古となり価格の下落が始まります。

一定の価格低下は特別な物件以外は避けられません。私の経験からも築11～12年の中古物件を新築価格の25～30％で購入しています。一般的に物件価格は築10年程度までは物件価格の減少は大きく、その後の低下は緩やかになります。

2000万の新築物件が10年後に30％価格が低下したら600万の損失になります。単純計算すると10年間の期間で毎月５万の価値が低下していきます。毎月の利益は、家賃収入から運用経費、税金、ローン返済など差し引いた額なので本当に限られています。普通に考えても利益になるとは思いません。

新築・中古に関係なく投資という観点で判断し、成功する確率の高い物件つまり中古ワンルームマンションを購入することをお勧めします。

新築ワンルームマンションのメリット・デメリット

新築ワンルームマンションだけあって、メリットがたくさんあるのも事実です。なんでも新しいものがいいのはわかっています。ただ今回は、投資として何が自分に適しているかという観点で考えて下さい。

中古ワンルームマンション投資の特徴

中古ワンルームマンションは、新築物件より価格が押さえられるのが最大の魅力です。だだ、どんな中古物件でもいいという訳ではありません。私は、築10年程度の中古物件をお勧めしています。

築10年程度の中古ワンルームマンションであれば、見た感じはまだ新築のようにきれいです。設備、室内は当然10年の経年変化がありますが、室内は入退去時に壁紙の張替を行い室内清掃しますので基本的には見た目はきれいになります。

昔のマンションと違い最近の投資用ワンルームマンションはデザイナーズマンションとして建設されるため10年程度ではまだきれいです。

築年数が古すぎると外観もやはりそれなりに中古感が漂ってきます。そして、設備の経年的な変化により修繕費が多く掛かります。売却を考えたとき古すぎると売りたくても売れません。

業者すら手を付けなくなります。収入面で考えると、入居者ニーズも下がり空室率が上昇します。そして、家賃は当然安くなります。

中古ワンルームマンションのメリット・デメリット

投資という観点で考えると中古ワンルームマンションに特有なメリットがたくさんあります。投資額が新築物件より抑えられるため金銭的なメリットを生みます。

人気エリアでニーズを満たした築浅10年程度の物件が最強ですね。

人気のエリアで高いニーズの物件であれば、空室率上昇・家賃低下・物件価値の低下などが抑えられるため決してデメリットにはなりません。

40代、50代で長期ローンが組みにくいのは毎月の返済額が多くなるのでちょっと困りものですが。

オーナーチェンジについては別途、オーナーチェンジ　メリット・デメリット　契約は更新するの？で説明しています。

参考までに私は、中古ワンルームマンションをお勧めしているので中古ワンルームマンション投資会社の【GA technologies】 の無料資料請求・セミナーを活用することもお勧めです。

まとめ

新築・中古ワンルームマンションとそれぞれメリット・デメリットがあります。サラリーマンが副業として不動産投資をするならば、費用を押さえた人気の築10年程度の優良物件がお勧めです。

初めてワンルームマンション投資を行うときはリスクを減らし、成功の確率の高い中古ワンルームマンションが最適です。