東京都の多くの自治体が単身者向け共同住宅いわゆるワンルームマンションを建設する際に一定の条件を設けています。
特に23区の多くは条件が厳しく専有面積の下限やファミリータイプの一定割合の設置など様々な規制があります。
自治体や地域住民においては、一人暮らしをする単独世帯の増加は避けたいとの意向もあり、自治体は規制を改定し更に厳しくするところもあります。
東京23区は、転入数が多く未婚率の上昇などもあり単独世帯数は増加しています。
ワンルームマンション条例や指導要綱からの供給抑制もあり空室率の低下が期待されます。東京のワンルームマンション投資は、他の地域に比べ良い条件が多いです。
ワンルームマンション規制とは？
ワンルームマンショ規制は、自治体によって内容は様々ですが条例または建築指導要綱により規制が行われています。東京、大阪、福岡などの政令指定都市など人口が多いところで制定されています。
東京23区は、特に制限が厳しく規制の内容もワンルームマンションの供給抑制の要素が強くなっている傾向があります。
規制は、法的拘束力がある条例と法的拘束力がない行政指導の範囲にである指導要綱に分かれます。指導要綱でも違反している場合は、建築基準法で定めた建築確認申請が受理されないことも考えられ実態としては従わざる負えなくなります。
ワンルームマンション規制の背景と目的
ワンルームマンション規制は、ワンルームマンションに居住する単身者の増加やそれに伴う様々な問題を避けたいという自治体側の目的があります。
- 地域活動の停滞
- 近隣住民とのトラブル
- 住民税収入の低下
具体的に品川区のワンルームマンション規制から指導要綱の目的を見てみます。
この要綱は、ワンルーム形式等集合建築物の計画および管理に関し、必要な事項を定め、建築主等の協力を求めることにより、集合建築物の建築に伴う近隣関係住民との紛争を未然に防止し、あわせて良好な生活環境および地域社会の形成に資することを目的とする。
品川区ワンルーム形式等集合建築物に関する指導要綱
具体的な問題点としては単身者は、地域活動への参加に消極的であり地域社会活動が停滞する。そして、希薄な近隣関係もありゴミ出しや騒音など問題を引き起こすとされています。
各自治体が抱えている問題にはこのような具体的な事だけでなく単身者増加による住民税収入の確保や拡大が難しいという側面があります。
ワンルームマンションの単身居住者の多くは比較的収入の低い若年層や学生なども多く、住民票を移さないことがあります。よって、生活している居住地で住民税を納税しない人も多いです。
自治体にとって住民税は、行政サービスを提供するための重要な財源となります。
生活する中で誰しもが住民サービスを提供されている中でその財源となる住民税を徴収出来ない単身者が増加するのは大問題となります。
自治体にとっては、家族連れ世帯の増加の方が様々問題を回避しメリットがあります。
戸籍などの手続、年金、水道、ごみ処理、公共施設の運営、出産、子育て、介護の補助金制度、教育、福祉、消防、救急、環境整備など
23区の規制の主な内容
ワンルームマンション規制は、単身世帯数を削減する項目と地域社会活動を円滑にする項目などがあります。多くの項目が開発する不動産開発投資会社にとってワンルームマンションの単独世帯数の減少につながり収益性が低下します。
結果、ワンルームマンション建設に一定の歯止めがかかる内容となっています。
- 最低専有面積の設置
- ファミリー住戸の設置
- 管理人・管理人室の設置
- 駐車場・駐輪場・バイク置場の確保
- その他の規制
最低専有面積の設置
東京23区の多くの区で最低住戸面積を25㎡としています。16㎡、18㎡の最低面積と比べると1棟における世帯数が少なくなります。そして賃貸物件は、1区画の面積が大きくなると収益性が低くなります。
ファミリー住戸の設置
東京23区のワンルームマンション規制では、一定割合や規模のファミリー住戸の設置義務があります。ファミリー住戸の設置により当然単身世帯数が少なくなります。厳しいとことになると40％の割合で設置することを条件としているところもあります。
品川区のワンルームマンション規制を見ています。
ファミリータイプ住戸の設置
建築主は、ワンルーム形式等集合建築物を陳地区しようとする場合は、指導要領で定める基準により、床面積が40平方メートル以上の住戸（「ファミリータイプ住戸」という。）を設置するものとする。
品川区ワンルーム形式等集合建築物に関する指導要綱
管理人の配置・管理人室の設置
ワンルームマンション規制では、戸数規模に合わせた管理人の配置や管理人室の設置などがあります。管理人の配置は、管理費の人件費が加わりますので収益性が低下することになりワンルームマンション建設にもマイナスに働きます。
駐車場・駐輪場・バイク置場の確保
ワンルームマンション規制では、駐車場・駐輪場・バイク置場の台数確保する項目を設定していとことも多いです。各スペースを確保することにより単独世帯数設置の割合が減少することになります。
その他の規制
その他の規制としては、緑化の確保や隣地との一定距離の確保など様々に規制する項目を設置している自治体もあります。
ワンルームマンション規制による賃貸市場への影響
不動産開発投資会社に対する影響
ワンルームマンション規制は、ワンルームマンションを建設し難くします。そのため不動産投資開発会社にとって参入は大きな障壁になります。開発から販売まで利益の確保が難しくなります。
不動産物件のオーナーに対する影響
ワンルームマンション規制は、今後のワンルームマンション建設を抑制するため賃貸物件の需要と供給のバランスを崩します。
東京都は、少子化や晩婚化・非婚化などに伴って単身者世帯の数は増加すると予測しています。そしてワンルームマンション条例や指導要綱によりワンルームマンションの供給不足が起こり賃貸需要が高まると考えられます。
結果、オーナーにとっては重要な点である空室率は低下し投資には適した状況となります。
まとめ
東京都の多くの自治体が単身者向け共同住宅いわゆるワンルームマンションを建設する際に一定の条件を設けています。特に23区の多くは条件が厳しく専有面積の下限やファミリータイプの一定割合の設置など様々な規制があります。
東京都は、転入数が多く未婚率の上昇などもあり単独世帯数は増加しています。ワンルームマンション条例や指導要綱からの供給抑制もあり空室率の低下が期待されます。
東京のワンルームマンション投資は、規制も含め他の地域に比べ良い条件が揃っています。
