ワンルームマンションの管理会社は重要なパートナー！

物件を購入したら実際の運用管理が始まります。物件受け渡しと同時に管理会社との契約を行います。自主管理もできますが、副業としてサラリーマンが運用管理を行うことは現実的でなく管理会社に任せるべきです。

管理会社との契約内容により異なりますが、料金としては毎月の家賃から５％程度支払います。業務内容としては、オーナーの代わりに管理運営業務を行ってくれます。業務として家賃集金、退去後の入居者の募集決定、室内設備の故障対応、クレームなどの対応をしてくれます。

このような業務をサラリーマンが勤務中に行うことは難しく支出になりますが管理会社に業務委託を行うのが一般的です。

ワンルームマンション経営において空室率を下げることが利益に直結するので信頼できる管理会社を大切なパートナーと運用することが成功に繋がります。

管理会社の種類

管理会社は、物件の不動産投資会社または、そのグループ会社で請け負うことが多いです。街の不動産仲介会社で物件購入した際は、不動産仲介会社で管理する場合や管理専門の会社と契約することもあります。

集金代行と家賃保証（サブリース）

管理会社の集金業務の契約は、多くは集金代行と家賃保証（サブリース）の形態なります。私は、家賃保証（サブリース）については契約内容を詳細に確認することをお勧めしています。その理由は、収入面とトラブルの多さです。

家賃保証（サブリース）は、管理会社がオーナーから賃貸物件を借り上げて、それを入居者に貸すことになります。オーナーは、空室であっても必ず毎月家賃が入ることになります。

ただ、空室リスクは軽減しますがその分の賃料として満室時の80～90％程度しかオーナーに支払われません。

サブリースは、契約内容によっては物件売却の際に、数か月分の契約解除料を取られたり、空室率を下げるため賃料を必要以上に下げたりすることもあります。敷金礼金を管理会社が全額または半額受取ることになっていることもあるので十分に契約内容を確認する必要があります。

2019年に国土交通省が実施した「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査」では、50％近いオーナーが管理会社とのトラブルがあったと報告されています。この結果を踏まえ2020年6月にサブリース新法が施行され規制が厳しくなりました。

サブリース契約を行う際は、契約内容の確認が重要です。

私は、サブリース契約をしていません。理由としては、支出が増えることうや家賃や入居者の決定に意見をいえるようにしているからです。実際に私は、２物件の新規入居者の際に家賃の値上げに成功しています。

入居者の募集

ワンルームマンション経営の家賃収入の元となる入居者の募集業務も管理会社が行ってくれます。市場環境、時期、類似物件の賃料など情報収集し出来るだけ高い家賃で早く入居者が決まるなるように対応してくれます。

管理会社は、空室物件情報を不動産専門業者しかアクセスできない専門サイトやSUMO・HOMU’Sなどに登録します。そして、間取りや家賃などが記載された広告を作成します。その情報や広告をもとに不動産仲介会社が入居者募集いわゆる客付けを行ってくれます。

不動産仲介会社は、優先的に自社管理の物件や利益が取れる物件をお客に紹介します。不動産仲介会社のやる気を引き出すため広告費と1～２ヶ月追加で支払うこともあります。入居者が決まった際は、不動産仲介会社に手数料として一カ月分賃料の額を支払います。

管理会社にも同様に賃料1ケ月分を支払いすることが多いです。入居者募集において管理会社の不動産仲介会社に対する営業力の差によっても空室期間が変わってくるので入居者募集の点からも管理会社はパートナーとして重要になります。

入居者の退去

入居者は契約により退去となる１ヶ月前に管理会社に連絡をします。連絡を受けた管理会社は、一日でも早く次の入居者が決まるように逆算して動きします。

退去後に直ぐに壁紙の張替や必要な修繕を行い良い状態で次の入居希望者が内覧できるように進めていきます。退去時には、鍵の引き渡しや室内や設備の使用状況なども確認します。

通常使用による経年的な修繕は、オーナーの負担になります。入居者の過失で発生した傷や汚れなどは、敷金などから請求します。

私の契約している管理会社は、退去時の室内・設備・修繕の写真を送ってくれます。入居募集時には、競合物件の賃料・完管理費・広告費などの比較表を作り賃貸契約内容を相談してくれます。問い合わせや内覧状況も定期的に連絡をくれます。

管理会社により対応も異なると聞きます。管理会社がどのような対応をしてくれるのか事前に確認することをお勧めします。

設備の修繕・管理

建物全体は、管理組合が業者に委託し修繕や管理をしてくれます。室内に付属する設備は、オーナーの管理となるので管理会社が対応します。

入居者が生活をしていく中で、エアコンや給湯器の設備の故障などがおきます。時には、入居者が鍵をなくして入れないなどトラブルが起きることもあります。管理会社は修繕からトラブル対応なども行います。

まとめ

管理会社は、ワンルームマンション運営管理だけでなく経営という点でも重要な位置づけとなります。ワンルームマンション投資の成功のカギを握っています。

不動産投資会社が管理会社となることも多いですが、契約内容について説明を受け納得するまで質問してください。物件の支払いが終わり、達成感で何も考えずに勢いで契約すると大変なことになります。

大切なパートナーとなるため自分にあった管理会社を見つけることが必要です。