ワンルームマンションの物件価格、頭金はどのくらい？

ワンルームマンションを初めて購入するのにどのくらいかかるのか普通なら想像もつきませんよね。新築物件、中古物件では違うのはわかるけど、相場価格ぐらいわからないと自己資金をどのくらい用意し、融資額がどのくらいなのかもイメージがわかないと思います。

当然、都心の一土地と地方の政令指定都市の物件、築年数で大きな差がありますがサラリーマンがワンルームマンション投資を行う一般的な物件で考えてみます。

ワンルームマンション物件価格

ワンルームマンション新築物件価格は、首都圏で3,000万円前後、近畿圏で2,000万円前後なっています。当然、東京23区になるともっと高く5000万円やもっと高い物件もあります。

中古物件は、築年数や物件ニーズにより大幅に価格が違い一概に言えないのですが築10年で新築価格から20～30％程度価格が下がります。その後物件価格の低下は緩やかになります。

私の所有している兵庫県の物件もやはり新築価格は2,000万程度で、築11～12年の中古価格は新築価格の25～30％でした。築年数から考えると平均的な物件価格になります。

中古物件価格は、所有者が不動産会社か個人であるか、また販売の目的が早期の現金化や利益確保目的かなどにより大きくことなります。

同じ物件でも、売主により価格が大きく変動するので不動産選びは物件が妥当な価格であるか、高額なのか割安なのか判断する必要があります。

物件購入にかかる諸費用

物件購入の際には、物件価格に加えて諸経費が掛かります。およそ物件価格の8から10％の費用が発生します。購入も物件価格で考えがちですが、1500万の中古物件で８％の費用なら120万円です。結構な額が掛かるのではじめから購入時の計算に入れて下さい。

売買契約書等の印紙税

印紙税は、収入印紙で納税するものです。不動産契約書は、課税対処となっています。

仲介手数料

新築物件のときは発生しません。仲介手数料は宅地建物取引業法で上限額が決められています。

売買価格 仲介手数料の上限

200万円以下の部分	売買価格の5%＋消費税
200万円を超えて400万円以下の部分	売買価格の4%＋消費税
400万円を超える部分	売買価格の3%＋消費税

登録免許税

ワンルームマンションでは、土地・建物の両方に登録免許税がかかります。マンションを購入する際は、土地や建物を登記して物件の所有者であることを国に登録します。その手続きの際に必要となるのが登録免許税と呼ばれる税金です。

新築不動産を購入した際は、「所有権保存登記」、中古不動産を購入した際は、「所有権移転登記」となります。ローンを受けた際は、「抵当権設定登記」になります。

不動産登記する際の司法書士への手数料

登記手続きは、一般的に登記の専門家である司法書士に依頼します。

ローンのための費用

事務手数料

保証料
保証料とはローンの返済がなんらかの理由で滞ってしまった場合に、保証会社に立て替えてもらい返済します。保証会社に立て替えてもらいますが、ローン利用者の返済義務はなくなりません。ローン利用者と保証会社の保証契約をするめの費用が保証料となります。保証料の代りに事務手数料や金利を上乗せされます。

団体信用生命保険料
団体信用生命保険料は、ローンを利用した人の万が一死亡や高度障害状態になってしまった場合に備えて加入します。ローンの保証料の場合とは異なり、保険が下りるとローンが完済されることになります。保険料は、金利に含まれることが多いです。

火災保険料・地震保険料

火災保険料
火災保険とは、火災、落雷、破裂、爆発、風災、雹災の時の建物の損害を補償する保険です。物件オーナーは、建物に対して災害保険を掛けます。入居者は、入居時に家財に対して火災保険をかけることを含め賃貸契約をします。

地震保険料
震保険とは 地震もしくは噴火またはこれらによる津波を直接または間接の原因とする火災、損壊、埋没または流失によって生じた損害を補償する保険です。

固定資産税等精算金

固定資産税は、１月１日に固定資産を所有している人に1年分の税金がかかります。よって、不動産売買の契約日までは前オーナー、引渡し日以降を新オーナーの支払となるように両者で清算します。

不動産取得税

不動産取得税とは 、土地や家屋の不動産を取得したときに一度だけかかる税金です。購入時に支払うのではなく都道府県で違いがあるのですが、数カ月から半年程度で納税通知書が送られてきます。新築物件の際は、納税通知書がもっと遅く送付されて来ます。

頭金

一般的には、ワンルームマンション購入に必要な頭金は、物件価格の1～3割程度と言われます。新築マンションのような資産価値の高い物件は頭金が０円でローンが組めることもあります。

不動産ローンは、借りる人の属性、マンションの資産価値などから総合的に融資額が決まるため自身で用意する頭金の額が異なります。失敗できない初めてのワンルームマンション投資では、できるだけ多くの頭金を用意することをお勧めします。

ローン額が多いと空室や修繕などで月々の返済からキャシューフローがあっというまに赤字になり投資の失敗となります。不動産投資会社は、少ない頭金ではじめられるとメリットとして紹介します。それは間違えではないのですがワンルームマンション投資の成功に繋がるかというと別になります。

まとめ

サラリーマンにとって、ワンルームマンション投資は、新築・中古ともに投資としては高額で失敗は許されません。物件価格だけでなく購入に伴う諸費用もかかります。

購入に関わるすべての費用がいくらになるのか確認することが重要です。しっかり情報収集・知識習得し物件購入費用を踏まえてニーズのある資産価値の高い割安物件を見つけることが大切です。