ワンルームマンション売却はどうしたらいいの？

売却となる出口戦略は、間違えるとせっかく利益を失うのでとても重要です。売却するべきか、所有するべきかワンルームマンション投資の考え方や目的により異なります。

投資物件となるワンルームマンションは、売却後も投資物件となることが多いので売却は、次の購入者が付く物件の築年数の期間に行った方がいいです。

築古物件になると物件評価が下がり次の購入者が金融機関のローン審査に通らないことがあります。よって、購入者のローン審査の通る目安となる築20～25年程度になる前に売却を検討するのも一つです。

売却で利益を得る

物件が値上がりしている場合や、運用でキャシューフローが黒字の場合など利益が確定するために売却します。

運用に成功しても長期保有になると家賃低下や大型修繕を含め修繕リスクが高まります。耐用年数が過ぎ減価償却費が計上出来なくなると収支が悪くなるタイミングがきます。古すぎると買い手がつかず売却できなくなります。

このように将来のリスクを踏まえキャッシュフローが黒字のうちに売却することも出口戦略としては重要です。

損失を最小限にする

折角、勉強し始めたワンルームマンション投資でも今後の改善が認められず、累積赤字が続く時は涙を呑んで早めに損切りをしたほうがいいです。

物件は、保有期間が長くなれば当然物件価格の低下や修繕リスクが大きくなります。累積赤字が拡大する前に思い切った決断が必要です。

長期保有する

ローンも終わり収益を得ているなら老後資金にプラスすることもできます。子供に資産を残し相続対策に使うため所有するのもいいと思います。相続税の節税効果は、節税効果の中で一番大きいです。

不動産の運用はじめると不動産は自分にとっては可愛い資産で愛着がでます。手塩に掛けた子供のようですよ。

不動産の査定

売却するときは、不動産会社に査定を依頼することになります。査定額は不動産会社によって違うため複数社に依頼することをお勧めします。ネットで一括査定も簡単に出来ます。

査定依頼から査定額が決まりますが、不動産は買い手がいればその価格が売り値になります。査定価格を鵜呑みにせずオーナー自身の希望価格を主張すべきです。事実、私は希望価格で不動産会社に売却を依頼し買い手がつき査定額より高く売ったことがあります。

不動産は、購入者が値引き交渉を行います。値引きできると気持ちよく購入できるため、値引き分も加えた売り値にすることをお勧めします。

投資用ワンルームマンションの査定方法

ワンルームマンションは、売却後も投資用物件として扱われるため計算方法が収益還元法で計算されます。還元利回りは、所有物件や周囲の類似物件の家賃から決定されるため家賃は高く維持することが大切です。

◆　査定価格＝年間純収益÷還元利回り

売買方法　買取と仲介

売却方法は、買取と仲介があります。どの方法で高く売却出来るのかも判断する必要があります。また、早く現金化したいときは買取で売却することになります。

仲介会社で高い査定がついても実際の売却価格が低かったら査定も意味がありません。値引きを前提に査定額を出してくる不動産会社もあります。購入と同様に売却も慎重に進めることが必要です。購入時に担当者に売却の判断仕方についても参考程度に意見を聞くことをお勧めします。

購入後は、物件価格を定期的に調査することをお勧めします。購入物件の別室が売りに出ていることも多く販売価格は参考になります。また、ある程度の期間で査定してみるのもいいと思います。

買取

不動産会社に買取ってもらう方法です。買主を探す必要がないので売買が早く成立します。投資物件は、売却後も投資物件とし扱われるため不動産投資会社が買取をすることがあります。その際は、仲介手数料がかからず物件価格がその分上乗せされることもあります。

仲介

仲介は、不動産仲介会社と媒介契約を結び購入者を見つけてもらう方法になります。 媒介契約には、一般媒介契約と専任媒介契約、専属専任媒介契約があります。 一般媒介契約は複数の不動産会社に仲介依頼ができる方法になります。 仲介の際は、仲介手数料を支払うことになります。

不動産売買は、査定額や契約方法で売却額に大きな差が出ることがあります。信頼できる不動産会社を見つけることが大切です。

売却時の税金

売却時には印紙税と登録免許税がかかります。また、売却益が発生した時は譲渡所得税と住民税がかかります。売却時には、物件価格から減価償却費の総額を引いて物件の取得費を出すことになります。よって、減価償却費が多いのも考えものです。

譲渡所得税＝ [譲渡価額 － (取得費 ＋ 譲渡費用)]　×　譲渡税率

譲渡所得税と住民税率は物件の所有期間によって税率が異なり、購入してから5年を超えると税率は低くなります。

期間	所得税率	住民税率	譲渡税率
長期譲渡	15.315％	５％	20.315％
短期譲渡	30.63％	９％	39.63％

まとめ

出口戦略となる売却も思いつきでは失敗します。投資目的により売却するのか所有するのか判断が異なります。売却する際には、失敗しないためにも税金や売却方法の知識も必要です。

大切な資産、ワンルームマンション投資の最後を成功で終わらせるために最後まで気を抜かないでください。