ワンルームマンション投資で節税が出来るの？本当？

節税効果が一番大きいのは、相続税になります。この節税効果を知っている裕福層は、不動産の中でもワンルームマンションを上手く利用している人もいます。

所得税・住民税は、物件購入1年目の購入経費が大きいため節税になります。購入2年目以降は、節税効果は限定的か効果がなくなることも多いです。

高額所得者は、税率が高いため節税効果が得られやすいです。一般的なサラリーマンであれば所得税の税率が低いため経費で多少所得を減らしても大きな節税効果を得ることができません。

ワンルームマンションで一区画を所有するだけでは、所得税の節税は大きく期待しない方がいいです。一区画のワンルームマンションの所有で毎年所得税が大きく節税できているとしたら、それは利益が出ていないので投資失敗にあたります。

不動産投資会社が所得税が減税になりますと言っても、多くは一年目だけになるので節税の仕組みを理解し騙されないで下さい。

ワンルームマンション投資を成功させるため節税を考えるよりキャッシュフローの黒字を目指すのが正しい姿になります。

相続税

節税効果が一番大きいのは相続税です。残念ながらこれは死亡した場合の時なので相続者のメリットとなります。

相続税の相続評価額の計算で土地、建物は公示価格の80％、50％程度で計算されます。また、事業を行っている賃貸物件の場合は、その土地・建物の評価額から30％の控除ができます。

ワンルームマンションなど敷地面積が200㎡以下の土地であれば小規模宅地等の適応でさらに最大50％の減額となります。この小規模宅地等の適応から不動産の中でもワンルームマンションを選びます。

結果、時価や物件購入価格から考えると3割程度の評価額になることもあり相続税の節税効果はかなり大きいです。このような仕組みからお金持ちは、不動産を購入し節税をします。

銀行などの金融機関の相続相談でもこのスキームは使われ、お金持ちの相続対策にローン提案し不動産を購入することを進めてきます。裕福層は、大きな節税となり金融機関はローン金利で収入を得るというところでは、Win-Winの関係と言えます。

ワンルームマンションを利用した相続は様々なメリットがあります、詳しくはワンルームマンションは優れた相続対策！で説明しています。

所得税・住民税

所得税・住民税は、賃貸で発生した損益とサラリーマンとしての収入が損益通算され所得が減ることによって節税効果が生まれます。

所得金額の大小に関わらず物件購入初年度は、毎年計上出来る経費に加え購入時の経費が上乗せされるため節税効果があります。購入2年目以降は、節税効果は限定的です。

所得税を節税するなら、法的耐用年数が短い木造や軽量鉄筋のアパートが適しています。耐用年数が短いと一年に計上できる減価償却費が大きいからです。

ただ、アパートは築年数が古いとリスクも増え、また立地の問題もあり投資には注意が必要です。詳しくファミリータイプ・アパート投資のメリット・デメリットは？に記載しています。

物件売却時には譲渡所得が発生します。物件を5年以上所有し売却する長期譲渡と5年以下の短期譲渡では所得税率が違います。

◆　譲渡所得税＝ [譲渡価額 － (取得費 ＋ 譲渡費用)]　×　譲渡税率

期間	所得税率	住民税率	譲渡税率
長期譲渡	15.315％	５％	20.315％
短期譲渡	30.63％	９％	39.63％

課税所得（所得 – 所得控除）にして900万円以上で所得税率33％以上の高額所得者は、税率が高いため短期譲渡（所得税率30.63％）でも売却時に僅かですが節税なります。

所得税率が33％ないと短期譲渡では節税にならず逆に納税額が増えることになります。長期譲渡（所得税率15.315％）で考えると所得税率が20％以上の人でないと節税になりません。物件は所得税率に関わらず長期譲渡になる5年以上所有することをお勧めします。

参考：国税庁　譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)

◆所得金額と税率・控除額

課税される所得金額	税率	控除額
1,000円 から 1,949,000円まで	5％	0円
1,950,000円 から 3,299,000円まで	10％	97,500円
3,300,000円 から 6,949,000円まで	20％	427,500円
6,950,000円 から 8,999,000円まで	23％	636,000円
9,000,000円 から 17,999,000円まで	33％	1,536,000円
18,000,000円 から 39,999,000円まで	40％	2,796,000円
40,000,000円 以上	45％	4,796,000円

参考：国税庁　所得税の税率

このような仕組みのため一般的なサラリーマンでは所得税率が低く節税効果は高額所得者のようにはいきません。残念ながら世の中、お金持ちに有利に出来ています。

住民税は、所得に応じた負担を求める「所得割」と、所得にかかわらず定額の負担を求める「均等割」があります。計算式の中に所得が入るため所得が減ることにより住民税は減ります。

税金ではないですが、場合によっては保育料が減ることもあります。
保育料は、住民税のうちの所得割の金額によって決定されるため小さいお子さんがいる家庭では、保育料が変わる可能性があります。

節税と確定申告

ワンルームマンションの運営管理の諸経費を計上し損益通算することにより節税効果が生まれます。経費を計上し節税効果を得ることは確定申告をすると言うことになります。

サラリーマンであれば確定申告をすることに抵抗があるかもしれません。しかし、ワンルームマンションを所有することは、新たな所得が増えることになり確定申告は避けて通れません。

所得計算は、1月1日から12月31日までとなります。不動産購入後の初年度については事業開始月からの計算となり翌年に確定申告を行います。物件購入日が12月であるなら発生した諸経費と僅かな日割りの賃料を計算し年を開けてすぐに確定申告の準備をすることになります。はじめてのワンルームマンション投資を12月に行うと、投資の勉強に加えすぐに確定申告の勉強をするので忙しくなります。

節税と経費

節税するには、確定申告で損益通算を行うと説明しました。その確定申告で行うのが経費処理です。

不動産所得を計算する上で経費と認められる範囲は決まっています。ここでは、主な経費を記載します。経費は、あくまでも不動産賃貸事業に関わるものだけになります。

確定申告については別途、ワンルームマンション購入したら確定申告はするの？で紹介しています。

まとめ

節税効果は、相続時や税率の高い高額所得者にはメリットが大きいです。普通のサラリーマンが収入・所得を増やすためにワンルームマンション投資をするので所得税の節税効果は限定的です。

節税はおまけ程度に考え、利益を生む資産を所有することを目指して下さい。ワンルームマンション投資は、収入を得る資産を所有することを忘れないで下さい。