ワンルームマンション投資に重要な利回りの計算方法・種類は？

利回り計算をする前に利回りの種類を確認することが必要です。各利回りによって計算方法や使い方が違います。

その中で失敗しないため理解する必要があるのは実質利回りとなります。実質利回りは新築・中古、物件の場所など条件により異なります。

私のお勧めしている築10年程度の中古ワンルームマンション物件であれば一般的には４～５％あるといいといわれます。

物件は入口として物件価格と家賃から計算する表面利回りからはじまります。

しかし、ワンルームマンション投資は、家賃などの収入、管理費・税金・減価償却費・ローン利子などの経費を合わせて実質利回りを計算し判断する必要があります。

利回りの種類

ワンルームマンション投資の運用状況を把握する各利回りの種類について説明します。利回りは、物件価格と同様にお金の面で重要な要素になります。

利回りには、「表面利回り」「実質利回り」「想定利回り」「期待利回り」「還元利回り」があります。

物件購入運用に一番重要なのは「実質利回り」になります。実質利回りは、経営実態を表しており実質利回りが低いと収支が赤字になり投資が失敗になってしまうからです。

表面利回り

表面利回りは、物件価格と年間の家賃収入で計算されるため、支出となる税金や経費が計算されていません。あくまでも参考値にしかなりません。

◆　表面利回り＝年間の家賃収入総額÷物件価格

不動産投資会社やネットで見るのはこの表面利回りがほとんどです。表面利回りは、築古物件であれば物件価格が安いため高くなります。

表面利回りが高いと一見投資としては、魅力がありますが本当に表面しか見ていないので数字で判断すると大失敗となります。

実質利回り

実施利回りは、一番投資の運用実態を反映しています。オーナーの立場から言うと経営実態を反映した利回りになります。

◆　実質利回り＝（年間の家賃収入総額－経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）

簡単に言うと投入した費用に対し利益がどのくらいの率で得られたかという指標になります。

実施利回りに入れるのは、固定資産税・都市計画税などの税金に加え、管理費・修繕積立金・管理会社委託料・交通費・通信費・振込手数料などの経費になります。この中にはローン返済額は経費にならないため計算に入れていません。

物件購入時の判断をする際は表面利回りは参考に見ますが、この実質利回りを厳しい基準で計算することが大切です。

実質利回りの指標は、エリア・築年数など多くの要素が入るので一概に何％とすることは難しいです。不動産調査などから東京23区の実質利回りは、築浅中古物件で４％程度という報告もあります。

想定利回り

空室物件の時に相場家賃から想定したときの利回りとなります。

◆　想定利回り ＝ 年間家賃収入（想定） ÷ 物件購入価格 ✕ 100

物件広告から考えると入居者済みの物件は表面利回りが記載され、入居者がいない空室時に想定利回りが記載されています。どちらかと言うと想定利回りは希望的要素が入るため高い可能性があります。表面利回りと同様に参考値にしかなりません。

期待利回り

物件価格から賃料を算出ための利回りです。

不動産統計調査に使われています。想定利回りと同様に希望的要素が入るため実質利回りよりも高めになります。
◆　購入後に期待する家賃収入総額 ÷ 物件価格 × 100

還元利回り

資産の収益から資産価格を算出するときに使います。

ワンルームマンションは投資物件となるため売却時に還元利回りを用いて物件価格を査定します。還元利回りは、周辺地域の類似物件などを参考にて決定します。

利回りとキャッシュフロー

不動産投資では、実質利回りが重要であると説明しました。不動産投資の日々の収支管理からいうともう一つ経営・経費実態を反映する指標としてキャッシュフローがあります。

不動産投資におけるキャッシュフローは、家賃収入からローンの返済や経費などを引いたものです。つまり手元にある現金の流れを示します。毎月、そして毎年のキャッシュである現金がどれだけ手元にあるかが重要になります。

不動産の管理運用経費を計上し所得を損益通算から減らし節税効果があっても、経費に現金を使っていて手元に現金が残らないのであれば結果的に意味がありません。

入居者が退去し賃料が入らず修繕費の支出から手元資金の現金が厳しくなることもあります。そのような自転車操業が続くと目も当てられません。修繕や退去時に対応できるだけの現金が常にあることが必要になります。

単月ではキャッシュフローがマイナスになることがあったとしても年間や一定期間でしキャッシュフローを黒字にすることが大切です。

まとめ

利回りは、ワンルームマンション物件購入時の指標であり、運用管理においても大切となります。特に重要なのは実質利回りになります。そして利回りと同様にキャッシュフローも不動産経営にとって重要な指標です。

各利回りの意味を理解し物件購入前に実質利回りが計算できるようになることが必要です。

物件の状況で異なりますが、築浅中古ワンルームマンション物件であれば実質利回りが４％以上あることが望ましいです。