ワンルームマンション投資のメリット・デメリット・リスクは？

ワンルームマンション投資は、不労所得が得られるためサラリーマンの副業として興味のある方も多いと思います。

融資案件としては、額が少なく審査が通りやすいです。そのため挑戦するも空室や経費の負担により収支が赤字になり失敗したと聞くこともあります。

ワンルームマンション投資は情報や知識を習得しないと成功できません。

一方で、成功すれば安定的な収入を得ることができます。サラリーマンの収入に加えワンルームマンション投資の収入が加わりお金に余裕ができ資産となります。

この余裕で贅沢に美味しもの食べたり、海外旅行に行ったりと生活を豊かにしてくれるのも事実です。

ワンルームマンション投資に興味があり始めてみたい方に、メリット・デメリット・リスクを分かりやすく紹介しますので、是非読んでみてください。

ワンルームマンション投資のメリット

限られた自己資金でスタート

ワンルームマンション投資の融資は、融資総額が他の融資案件に比べ少ないためサラリーマンでも金融機関の審査に通りやすい特徴があります。

金融機関にとっても融資を受ける人に安定的な収入があり、かつ不動産という資産を所有し家賃から返済が出来るこの投資は、リスクの低い融資案件となるからです。

融資契約者に万が一あった時の保険となる団体信用生命保険にも加入することができるのもローンの組み易さとなっています。

限られた自己資金でも始められるのは事実でありメリットですが、私はワンルームマンション投資の失敗の大きな要因の一つには融資額と返済率の高さであると紹介しています。

自己資金は出来るだけ多くし投資をはじめることをお勧めします。

長期に安定した収入が得られる資産

ワンルームマンションの入居者は、一般的に２～４年程度の入居期間があると言われます。このように数年に渡り安定した家賃収入が得たるため収支計算がし易い投資となります。

ワンルームマンション投資は、株やFXなどのハイリスク・ハイリターンの投資に比べると投資の中ではリスクが低くなります。株やFXは大きな損失が出ることがあります。

ワンルームマンション投資は、物件価値が経年的に低下することはありますが不動産そのものがなくなることはないため大きな損失は起きにくい仕組みとなっています。

所得税・住民税の節税

ワンルームマンション経営で発生した収支とサラリーマン収入から損益通算され所得が減ることによって節税効果が生まれます。

ワンルームマンションの運用管理では、主な収入となる家賃・支出となる運用管理経費・減価償却費などがあります。

物件購入1年目の所得税・住民税は、運用管理費用に加え購入経費が加わり経費が膨れ大きく節税になります。また、所得が多い人は、税率が高いため節税効果が大きくなります。

ただ、購入2年目以降の節税効果は限定的になることも多いです。

物件を売却する際に売却益があると譲渡税が発生します。この計算にも所得が入っており節税になることもあります。

相続税の節税

節税でワンルームマンション投資を考えるともっとも大きな節税となるのが相続税となります。現金より物件で相続した方が、圧倒的に税金が安くなります。

相続税の相続評価額の計算で土地、建物は公示価格の80％、50％程度で計算されます。また、事業を行っている賃貸物件の場合は、その土地・建物の評価額から30％の控除ができます。

ワンルームマンションなど敷地面積が200㎡以下の土地であれば小規模宅地等の適応でさらに最大50％の減額となります。

結果、時価や物件価格から考えると30％程度の評価額になることもあり相続税の節税効果はかなり大きいです。

ワンルームマンションによる様々な相続対策メリットについては別途、ワンルームマンションは優れた相続対策！で説明しています。

団体信用生命保険に加入

金融機関でローン組む際に団体信用生命保険に加入することが多いです。団体信用生命保険は、ローン加入者にもしものことがあった際に、ローンの全額を弁済する制度です。

具体的には、ローン返済中に死亡もしくは高度障害になった際に返済義務が無くなります。死亡となった場合、残された遺族にはローン返済義務のない投資物件を相続することになります。

団体信用生命保険については、別途不動産ローンの団体信用生命保険は、生命保険の代わりになるの？で説明しています。

お金や税金の知識の習得

ワンルームマンション投資により税金に詳しくなるため更なる節税やお金の運用知識が得られるのは大きなメリットとなります。

ワンルームマンション投資を行うと収支を管理し毎年確定申告をするため、お金や税金についてを知識が得ることができます。サラリーマンをしていると税金・所得控除・節税について学ぶことがほとんどありません。ふるさと納税やiDeCoの節税の仕組みも良くわかってきます。

ワンルームマンション投資のデメリット・リスク

空室リスク

賃貸物件である以上避けられないのが入居者の退去になります。入居者が退去し入居者が決まるまではどうしても空室期間が発生します。すぐに新たな入居者が決まればいいですが、空室期間が長くなると賃料が得られないため経費やローン返済などの支出から赤字になります。

空室リスクの対応は、管理会社との契約によっては、家賃保証（サブリース）という契約でオーナーに空室でも賃料を支払う仕組みもあります。これは、オーナーが管理会社に物件を貸出し、また貸しで入居者に貸すという仕組みです。

空室リスクは軽減しますがその分の賃料として満室時の80～90％程度しかオーナーに支払われません。私は、この家賃保証（サブリース）契約については契約内容を詳細に確認し検討することをお勧めしています。確認不足によるトラブルが多いのも事実です。ワンルームマンションの管理会社は重要なパートナー！で別途解説しています。空室リスクは、人気の街・駅近などの物件エリア、物件設備、築年数などを十分検討し条件のいい物件を購入することでリスクを低下させることができます。

滞納リスク

以前は、入居者が賃貸契約をするとき、保証人を立てていましたがその役割は家賃保証会社に変わってきています。この家賃保証会社と家賃保証（サブリース）は異なるものです。

家賃低下リスク

 経年的環境的な要因により想定される範囲よりも大きく家賃が低下することもあります。また、空室期間が長くなると家賃を下げ入居者を確保することもあり家賃を下げることもあります。

ワンルームマンション投資は、収入元が家賃になっているため家賃低下は経営を悪化させます。家賃低下がないように、ニーズの高い人気物件を購入することが最大のリスク管理になります。

環境変化や瑕疵物件による物件価値低下リスク

不動産は、経済状況によっても影響があります。大きな話になると世界経済や為替などにも影響を受けます。物件の周辺環境の変化、競合物件の増加などにもよっても物件価値は左右されます。

人が生活する以上、入居者の事故、事件などにより瑕疵物件となることもあります。

災害リスク

地震などの自然災害、火災による被害と物件に被害が出ることがあります。このような被害のため、オーナーは火災・震災保険に加入します。入居者も火災や自然災害の補償ため入居者保険のに加入します。

入居者保険については別途、賃貸借契約時に加入する入居者保険って何？火災保険は？で説明しています。

修繕リスク

修繕はある程度想定できますが、発生する日時はではわかりません。また、予想を上回る修繕が発生することもあります。

物件設備であるエアコンや給湯器などは修理や交換などは入居者満足を高めるために必要です。入退去時は壁紙の張替をはじめ劣化部分の修繕費などが発生します。経年劣化は、オーナー負担で修繕しますが入居者の過失によるもの敷金などから請求できます。

限定的な出口戦略

出口戦略を考えると限定的です。基本的には売却時は投資用ワンルームマンションとなります。

ワンルームマンションは、ファミリータイプと違うため当然ですが家族で住むこともできません。よって必ず単身者用になります。オーナー自身が住むこともできますがやはり一般的には投資用ワンルームマンションとして売却されます。

まとめ

ワンルームマンション投資は、デメリット・リスクがあるのも事実です。一方でサラリーマンだけでは得られない収入や節税などのメリットもあります。そして、資産となりその先には豊かな生活が得られます。

デメリットやリスクは、情報収取・知識の習得で最小限にすることもできるのもワンルームマンション投資になります。情報収集や知識習得こそがワンルームマンション投資の成功に繋がります。

安定収入のあるサラリーマンであれば挑戦する価値はあります。メリットやデメリット・リスクからワンルームマンション投資の概要が見えてきたと思います。続けてQ＆A集15選で知識を深めて下さい。