ワンルームマンション購入　何から始めればいいの？

ワンルームマンション投資を初心者に向け、準備から物件購入までの主な流れについて紹介します。

主な流れを項目分けして記載していますが、重要なのは前半の勉強、物件・不動産投資会社の決定、物件調査、購入運用管理のシミュレーションとなります。つまり、前半のしっかりした準備を行なったあとの後半は、粛々と契約など手続きが進んで行くだけです。まず流れのイメージを作って下さい。

ワンルームマンション投資の勉強

マンション投資をはじめるには、購入・運用管理・売却に関わるすべて、つまり投資のスタートからゴールまでの知識が必要です。

物件購入の入口は、まずワンルームマンション投資に関する情報取集と知識の習得、つまり勉強になります。

ワンルームマンション投資を自分で勉強しながら、複数の不動産投資会社の無料の資料請求をして下さい。知識が増えて来たら無料セミナーに参加することをお勧めします。ワンルームマンション投資を勉強しないで知識のないまま始めると失敗します。

ネットで検索するとワンルームマンション投資失敗と検索結果がたくさんでてきます。失敗する人の理由はパターンがあり、はじめから対策が打てるのもこのワンルームマンション投資になります。

勉強に多くの時間を費やしワンルームマンション購入・運用のシミュレーションができるようになるまでしっかり勉強する必要があります。

大げさかもしれませんが成功の鍵は100％この勉強に掛かっていると言えます。ワンルームマンション投資は、多額のお金を扱う投資になり当然失敗は許されません。

物件・不動産投資会社の決定

はじめてワンルームマンション投資は、資料請求やセミナーなどで情報得て複数社の不動産投資会社で物件を探していくのをお勧めします。不動産投資会社は無料で資料やセミナーを提供しています。

物件は、ネットでも見つけることができます。しかし、はじめてワンルームマンション投資では自ら探した物件で運用会社まで準備していくのは難易度が高いです。

私は、経験からはじめての物件は中古ワンルームマンションをお勧めしています。それは、失敗するリスクが圧倒的に少ないからです。

物件や不動産投資会社の決定は、可能な限り多くの新築不動産投資会社・中古不動産投資会社の両社に資料請求し比較するこをお勧めします。

その理由は多くの会社を比較することによりそれぞれ新築・中古のメリット・デメリットや不動産投資会社の保有物件・運用管理・提携金融機関などの特徴が分かるからです。

ちなみに新築不動産投資会社の営業は圧が強いので気を付けて下さい。購入予定がなければはっきり断って下さい。中途半端な返事は絶対ダメです。

物件や不動産投資会社を決める過程で勉強してきた知識も深まります。自分で納得できる物件、不動産投資会社を見つけるまで十分すぎる時間を使って下さい。

私のお勧めしている中古ワンルームマンションを専門に扱う不動産投資会社【GA technologies】 で無料の資料請求とセミナー参加が出来ます。他のお勧め不動産投資会社も別途紹介しています。

物件調査

物件を紹介してもらうと気分が上がってきますが、ここは冷静に物件を見極める必要があります。

物件は、必ず自ら周辺環境を含めて視察します。出来るだけ日中、夜と時間を変えて視察することをお勧めします。その理由は、視察の時間帯で日の当たり方や人通り、街の音などが違うからです。

物件のみならずその街の競合物件やその募集掲載状況や空室率、そして人口構成、都市計画の状況など可能な限り情報取集を行います。

購入運用管理のシミュレーション

実際、運用を想定しローンを含めた収支のシミュレーションを行うことも重要です。サラリーマンであれば源泉徴収と物件の収支から所得の損益通算を行い所得が増えるのか、節税ができるのかまでしっかり計算します。

不動産投資会社でシュミレーションしてくれることもありまが、必ず自ら行い厳しい基準で行ってください。修繕リスクや空室リスクを想定し一定期間で収支が黒字であれば十分に考えた上で購入の希望を不動産投資会社に伝えます。

ワンルームマンション物件の購入申込

購入物件が決まれば不動産会社に物件購入の申込書を提出します。この時に、必ず行って頂きたいのは価格交渉になります。新築物件、中古物件ともに申込書の提出前に値下げについて打診します。

不動産仲介会社・不動産投資会社の反応を見ながら、希望購入価格を申込書に記載します。購入希望者なら多少の値下げに応じてくれることも多いです。そして、ローンの有無、金額、契約予定日などを記載します。

ローンの事前申請

不動産投資会社によって、提携金融機関や融資枠・金利が異なります。ローンや金利もワンルームマンション投資にとっては重要な要素のため不動産投資会社の選定は、物件やサービスだけでなくこの金融機関のローンについても事前に確認する必要があります。

資金がある方以外は、金融機関にローンの事前申請をします。個人で金融機関と交渉することも可能です。多くの不動産投資会社は、提携金融機関があり個人で申込をするよりも融資条件いいことが多いです。

売買契約の締結

物件申込、ローン融資の事前申請をしたら次は売買契約書の締結になります。契約書に署名捺印する前に重要事項の説明を受けます。重要事項説明は宅地建物取引業法という法律で義務化されているので必ず行います。物件に関わる細かな権利・設備・契約条件など多くの項目があり説明を受けます。この説明で納得いかなければ契約は破棄できます。

重要事項の説明が終わり納得できたなら署名捺印し契約書を締結します。契約書には条文の項目をつけることが出来ます。項目には、手付解除・ローン解除・瑕疵担保責任などがあります。ローン解除は、ローン審査が下りない時は契約を違約金なしで解除できます。

そして、この売買契約の時に手付金を支払います。ここまで契約が進むとここから先は、違約金が発生しますので重要事項の説明を含め契約内容をしっかり確認することが大切です。

ローン申込と承認

契約書の締結したあとは、ローンの本申し込みを行います。そして、ローン審査が承認されたらあとは残金の支払いと物件の引き渡しを残すだけです。

物件引き渡し

物件引き渡しは、残金の支払いや物件に関わる諸費用の清算を行います。支払いは、物件残金に加え登記申請費用などの諸費用、そして固定資産税・都市計画税、管理費・修繕積立金・毎月の家賃の日割り計算し精算します。ここまで来てやっとワンルームマンションのオーナーとなります。

管理会社との契約

支払い清算が終わりオーナーになったら、管理会社との契約をします。不動産投資会社が管理会社を所有していることが多いです。管理会社の契約は、集金代行と家賃保証があります。契約形態は、管理運用に大きく関わってくるので慎重に検討して下さい。

家賃保証（サブリース）を契約については、契約内容を詳細に確認することをお勧めしています。細かくは、ワンルームマンションの管理会社は重要なパートナー！に記載してます。

まとめ

ワンルームマンション投資の初心者に向け、準備の勉強から購入・管理契約までの主な流れを紹介しました。重要なのは投資の勉強から物件調査・購入運用管理のシミュレーションまでの過程になります。

手続きは、淡々と進むのでしっかり勉強し知識を付けて下さい。その先にワンルームマンション投資の成功が待っています。豊かな生活を手に入れましょう。